Наступает такой момент в жизни, когда требуется купить или продать недвижимость, или произвести обмен. И мы задаемся вопросом, самостоятельно это сделать или обратиться к специалисту по недвижимости. Также по СМИ мы часто слышим в новостях – мошенничества с квартирами, то подделали правоустанавливающие документы, то лицо признанно недееспособным, не учли зарегистрирированных лиц в квартире, или при использовании материнского капитала не выделили доли несовершеннолетним детям, и множество других факторов, которые приводят к тому, что в суде мы теряем свое жилье (квартиру) и деньги, ранее потраченные на покупку квартиры. В результате остаемся ни с чем, у разбитого корыта. Понимаем, что специалисту по недвижимости надо платить за юридическую проверку недвижимости, но стараемся все сделать самостоятельно, при этом резко возрастает риск, что Вы упустите, не увидите опасные стороны сделки. Делая все самостоятельно, Вы можете потерять куда больше – свою квартиру и деньги. При этом затраты на специалиста будут гораздо меньше, чем потеря недвижимости.
В этой статье расскажем Вам об основных юридических рисках, на что первично обращать внимание, и не забываем, анализировать риски должен специалист.
Перепланировка
Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления . За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, надо произвести осмотр квартиры, и изучить выписку ЕГРН и технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения.
Обременения/долги/запреты
Перед покупкой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Прежде чем приступить к заключению сделки, следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Информация об этом содержится в выписке Росреестра. Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве. Рекомендуется проверить, нет ли у собственника долгов за коммунальные платежи. Для этого необходима справка из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.
Семейное положение продавца
При проведении анализа юридической чистоты сделки стоит обратить внимание на семейное положение продавца. Часто супруги, приобретая недвижимость, оформляют ее только на имя одного из них. Однако для отчуждения такого объекта супругом, являющимся титульным собственником, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена».
Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.
Зарегистрированные лица в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке.
Недееспособность лиц в сделках с недвижимостью
Каждая сторона договора должна в полной мере осознавать, что она делает; в случае с недвижимостью дееспособный продавец может самостоятельно реализовать свои права. Если он недееспособен, то сделка будет признана судом недействительной. Этим критерием иногда пользуются мошенники. Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия.
Поддельные документы
Перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.
Поддельный паспорт
Проверить подлинность паспорта продавца можно с помощью специального сервиса на сайте МВД. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
Поддельная доверенность
Действительность нотариально удостоверенной доверенности, а также информацию об отмене Вы можете проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по ссылке: http://reestr-dover.ru. Для проверки доверенности необходимо знать ее реквизиты (регистрационный номер, дату выдачи доверенности, сведения о лице, выдавшем доверенность, а также сведения о нотариусе, ее удостоверившем).
И помните, обращая внимание на опасные стороны сделки с недвижимостью, грамотный и квалифицированный анализ юридических рисков безопасности сделок с недвижимостью (экспертизу) должен делать специалист.
Шадура Антон Анатольевич., 2021
Книга «Безопасность сделок с недвижимостью»: https://www.litres.ru/anton-anatolevich-shadura/bezopasnost-sdelok-s-nedvizhimostu/
