По словам руководителя Росреестра Олега Скуфинского, регистраторы сейчас имеют свыше 60 оснований для отказов и приостановлений. Такая ситуация усложняет алгоритм принятия решений и приносит в их работу элемент субъективности
Создание в 2011 году в Российской Федерации института кадастровых инженеров позволило провести кадастровый учет объектов недвижимости и в итоге прийти к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН). Однако некоторые вопросы по объективным причинам остались незавершенными. Перечень их достаточно велик, в своей статье я коснусь лишь основных:
- заявительный порядок проведения кадастрового учета;
- реестровые и технические ошибки, допущенные специалистами как на первичном этапе внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, так и при уточнении местоположения границ земельных участков и их площади.
О технических и реестровых ошибках
Технические и реестровые ошибки, допущенные при внесении в ГКН сведений об основных характеристиках объектов недвижимости, явились следствием невысокого профессионального уровня некоторых «специалистов»; неверного выбора способов и методов определения координат характерных точек границ в ходе проведения кадастровых работ; несовершенства программ, применявшихся кадастровыми инженерами; неудовлетворительного состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС), часть которых была утрачена; изменение допусков на погрешность при межевании и многое другое.
Специалисты, так или иначе связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости, знают об этих проблемах и могут продолжать их перечень до бесконечности. Как судебный эксперт и кадастровый инженер хочу остановиться на юридических нюансах, возникающих в ходе проведения кадастровых работ и препятствующих оперативному внесению сведений в ЕГРН.
Практика показывает, что кадастровый учет земель лесного и водного фондов, земель специального назначения и общего пользования, сведения о которых были внесены в ГКН картометрическим способом (с использованием картографической основы), без проведения инструментальной съемки на местности, не обеспечивал достаточной точности. В результате возникали пересечения границ смежных земельных участков. Исправление реестровых ошибок в отношении указанной категории земель является проблемным – процесс этот достаточно долгий и, как правило, до конца не урегулирован на законодательном уровне.
Федеральные законы «О дачной амнистии» и «О лесной амнистии», принятые, казалось бы, для блага граждан, не работают. Каждый квадратный метр земли, выявленный специалистом в ходе уточнения местоположения границ и площади земельного участка должен подтверждаться документами. Давность пользования земельным участком «пятнадцать лет и более», отмеченная в Заключении кадастрового инженера, носит для регистраторов чисто формальный характер и подвергается критике со стороны Росреестра.
При выявлении реестровых ошибок, на исправление которых граждане дают свое согласие, инженеры сталкиваются с определенными трудностями: то конфигурация участка не соответствует, то площадь. Специалисты Росреестра находят массу причин для приостановлений и отказов в части внесения изменений в сведения о ранее учтенных объектах недвижимости, лишь бы не принимать соответствующих решений по исправлению реестровых или технических ошибок. Поэтому значительная часть спорных вопросов разрешается исключительно в судебном порядке, в результате чего граждане несут финансовые и моральные издержки.
Проблема градостроительных документов
С недавнего времени у собственников земли появилась еще одна головная боль, связанная с изменением вида разрешенного использования, отнесенного к компетенции Росреестра. После принятия Министерством экономического развития в 2014 году Единого классификатора по установлению видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на территории Российской Федерации в городских округах Московской области были утверждены Генеральные планы и Планы землепользования и застройки (ПЗиЗ).
Большинство земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие на местном уровне указанных нормативно-правовых актов, оказались не соответствующими классификатору ВРИ, не отвечающими его предельным минимальным и максимальным размерам. При принятии градостроительных регламентов (ПЗиЗ и Генеральных планов) реестр данных земельных участков в соответствующих городских округах не составлялся, анализ не проводился, в результате чего они выпали из поля зрения законодателей.
Если следовать закону и разумной логике, то градостроительные регламенты должны обсуждаться и приниматься на местном уровне после проведения публичных слушаний с учетом мнения жителей. А перспективное развитие территории, заложенное в основу действующих градостроительных документов, призвано обеспечивать гражданам право на благоприятную окружающую среду и комфортное проживание. Но в нашем случае об их интересах забыли.
Тех собственников, чьи земельные участки не соответствуют Классификатору 2014 года, наказывают штрафами за нецелевое использование. В их адрес направляют предписания о сносе объектов недвижимости, расположенных на спорных территориях. Обращения в Росреестр для изменения вида разрешенного использования таких наделов, как правило, завершаются отказами в связи со слабой проработкой вопроса на местном законодательном уровне.
С принятием в городских округах Московской области ПЗиЗ и Генеральных планов юридические и физические лица столкнулись еще с одной проблемой. В 2020 году собственники при обращении в согласующие инстанции и местные администрации для утверждения Схем о перераспределении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, стали все чаще получать отказы в выдаче разрешений на строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Причиной явились ограничения в обороте, либо обременения участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам. Эти ограничения и обременения связаны с размещением объектов различного назначения, строительство которых планируется в будущем согласно утвержденным ПЗиЗ и Генеральным планам.
Получается так, что объекты недвижимости на территориях не созданы, в Единый государственный реестр не внесены, а земли граждан уже считаются, по мнению чиновников, ограниченными в обороте. В результате у добросовестных собственников появляется неуверенность в завтрашнем дне, их имущество, «обремененное и ограниченное в обороте», теряет свою ценность и привлекательность. Принятие подобного рода градостроительных документов на муниципальном уровне не способствует упорядочению жизни вверенного населения, а полностью деморализует его. И, как итог, граждане вынуждены обращаться в судебные инстанции для разрешения возникающих проблем.
Обратная связь с Росреестром
Решить множество возникающих проблем можно было бы, наладив обратную связь с Росреестром, но создание таких каналов зависит от позиции региональных управлений ведомства. Например, электронное взаимодействие московских регистраторов с кадастровыми инженерами осуществляется, а в Подмосковье на момент подготовки данной статьи, к сожалению, ничего подобного сделано не было. Хотя Национальное объединение кадастровых инженеров и СРО «Гильдия кадастровых инженеров» своевременно направляли обращения в адрес Минэкономразвития и Управления Росреестра по Московской области для решения этого вопроса.
Особенно обострилась ситуация в период пандемии, которая парализовала работу кадастровых инженеров, поместив их в условия «полной изоляции». По объективным причинам консультации специалистов Росреестра, принимающих решения о регистрационных действиях, были приостановлены. Попытки связаться по телефону, чтобы получить разъяснения или выяснить судьбу документов, часто оказывались безуспешными. На отправленные в Росреестр после устранения замечаний межевые и технические планы регистраторы в целом ряде случаев опять присылали приостановку даже без прочтения нового документа. Создается впечатление, что сотрудники ведомства при принятии решений проявляют субъективность и излишнюю осторожность.
О причинах отказов и приостановлений
По словам руководителя Росреестра Олега Скуфинского, регистраторы сейчас имеют свыше 60 оснований для отказов и приостановлений. Такая ситуация усложняет алгоритм принятия решений и привносит в их работу элемент субъективности. По моему мнению, необходимо вернуть в закон «О государственной регистрации недвижимости» статью, конкретизирующую причины принятия решений о приостановлениях и отказах.
В связи с этим приведу слова Олега Скуфинского, сказанные на пресс-конференции Интерфакса в конце декабря 2020 года: «Нужен четкий и понятный алгоритм, по которому регистратор принимает решение. Количество оснований для приостановки следует существенно уменьшить, а перечень сделать исчерпывающим. Мы будем корректировать законодательство с точки зрения алгоритмизации работы регистратора и сокращения числа приостановок и отказов».
Людмила Ненашева, судебный эксперт, кадастровый инженер
Источник: https://vk.com/@-180870855-otkuda-v-egrn-berutsya-oshibki
