Верховный Суд РФ высказал позицию о применении судами норм о регистрации перехода права собственности на покупателя, если продавец был ликвидирован
Согласно обстоятельствам дела Управление Росреестра отказало фирме, которая уже почти 20 лет владела купленными на торгах зданиями, в регистрации права собственности на них, в связи с тем, что права продавца на здания не были зарегистрированы в установленном законом порядке, и от продавца не представлено заявление о переходе права собственности. Сложность ситуации состояла в том, что компания – продавец прекратила свое существование более 10 лет назад, а порядок государственной регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца не предусмотрен.*
При этом в п. 62 Постановлением Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что покупатель, которому было передано владение имуществом по договору купли-продажи вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности; отказ в регистрации перехода права собственности к продавцу в связи с отсутствием заявления продавца, который ликвидирован, может быть обжалован.
Однако суды нижестоящих инстанций поддержали позицию Управления Росреестра, указав, что поскольку права продавца на спорные здания не были подтверждены документально, права покупателя не могли быть зарегистрированы, судом также не могло было быть принято решение о государственной регистрации перехода права в порядке, установленном п. 62 вышеуказанного Постановления.
Верховным Судом РФ в отличие от судов нижестоящих инстанций принято во внимание, что право собственности компании – продавца является ранее возникшим – то есть тем правом, которое существовало до дня вступления в силу ранее действующего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — 31.01.1998 и которое считается действительным даже при отсутствии его регистрации в ЕГРН.
Поэтому единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности Верховный Суд РФ посчитал отсутствие продавца, в связи с чем, указал судам на необходимость при рассмотрении дела проверить исполнение продавцом обязанности по передаче объектов и исполнение покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества с целью оценки возможности принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя при ликвидации продавца. Дело направлено на новое рассмотрение.
(cм. Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2021 № 307-ЭС21-11411)
* Примечание: 30.04.2021 вступили в силу положения, внесенные в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым в случае ликвидации юридического лица на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав самостоятельно запрашивает данную информацию.
